A base de cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) sempre foi objeto de inúmeras discussões, as quais acabavam resultando em um aumento da carga tributária incidente na compra e venda de imóveis. Normalmente, o valor da transação não prevalecia para fins de apuração do imposto devido, tendo em vista que os Munícipios calculam o imposto a partir de índices prefixados. No entanto, no mês de março de 2022, os contribuintes obtiveram importante vitória que resultará no correto cálculo do ITBI e possibilitará que valores pagos de forma indevida sejam reavidos pelos contribuintes.
Por ser um imposto municipal, a forma de cobrança do ITBI possui diversas peculiaridades, mas é possível afirmar que, de forma geral, para fins de fixação de base de cálculo, o valor da transação indicado pelos contribuintes acaba dando lugar a algum valor já previamente estabelecido pelo Município. Analisando essa conduta, em decisão com efeitos vinculantes para todo o Poder Judiciário, o STJ definiu que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU.
No mesmo sentido, reconheceu-se a ilegalidade do arbitramento prévio da base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente pelo Município. Além disso, outro importante fator da decisão diz respeito à presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte, o qual somente poderá ser afastado mediante a instauração de processo administrativo específico.
Em resumo, seguindo as balizas definidas pelo STJ, o ITBI deve ser cobrado com base no valor da transação declarado pelos contribuintes. Caso o Munícipio discorde desse valor, deverá instaurar processo administrativo para provar qual o real valor de mercado do bem, sendo ilegal qualquer arbitramento realizado de forma unilateral.
Apesar da decisão judicial favorável, não é possível afirmar que os contribuintes terão tranquilidade daqui para frente, pois a referida decisão não vincula os Municípios, diferentemente do que ocorre em relação ao Poder Judiciário. Diante desse cenário, os contribuintes ainda poderão se deparar com barreiras quando tentarem realizar o pagamento do ITBI com base no valor da transação.
No entanto, caso o contribuinte seja compelido a realizar o pagamento com base em qualquer valor de referência estabelecido unilateralmente pelo Município, poderá recorrer ao Poder Judiciário para afastar essa exigência ilegal, recolhendo o imposto com base no valor da transação declarado.
Por fim, importante lembrar que a referida decisão pode servir como amparo para os contribuintes reaverem valores pagos indevidamente a título de ITBI nos últimos 05 anos. Há sólidos fundamentos jurídicos que possibilitam o pedido de restituição dos valores oriundos da adequação da base de cálculo do imposto, decorrente da diferença entre o valor da transação declarado e o valor arbitrado pelo Município.
Por Wagner Schneider Cemin
